Noha kifejezetten kedvezőtlenül hat a lakáspiacra az aktuális gazdasági helyzet, azonban ennek ellenére is nagyon sokan vannak, akik szeretnének saját ingatlant vásárolni maguknak. Ehhez a többségnek lakáshitelre van szüksége, aminek a törlesztésével talán nem is lenne problémája az érdeklődőknek, de az önerő felvonultatásával már annál inkább.
Szerencsére több megoldás közül is válogathatunk 2020-ban, azonban nem árt alaposan mérlegelni a lehetőségeket, hiszen a legtöbb vagy kockázatos, vagy egy második kölcsön felvételével jár együtt.
Mekkora önerő kell egy lakáshitel felvételéhez?
Bár bankonként eltérő lehet, azonban a lakáshitel felvételekor az önerő összegét a legtöbb pénzintézet a kiválasztott vagy felépíteni szándékozott ingatlan 20 százalékában maximalizálja. Amennyiben tehát a ház értéke 10 millió forint, akkor 2 millió forint önerőt kell felmutatnunk ahhoz, hogy a bank további 8 millióval kiegészítse azt. A rendszer lényege nem más, minthogy a jogszabályok kimondják: a pénzintézetek csak a hitelbiztosítéki értéket utalhatják ki az igénylők számára, ami történetesen egy ház piaci értékének lecsökkentése lesz.
Hogy önerőt tudjunk felvonultatni egy lakásvásárláshoz, az jellemzően nemcsak a bankoknak lényeges, hanem az eladónak is. Léteznek ugyanis olyan adásvételi szerződések, melyek kikötik, hogy egyfajta foglalóként és előlegként a vásárlónak ki kell fizetnie előre a ház értékének legalább a 10 százalékát.
Erre való a hitelígérvény, ami biztosítja az eladót, hogy a tulajdoni jog csak akkor lesz átruházva, ha az ingatlan teljes értékét megkapta, de ez a megoldás előnyös a vevőnek is, aki nyugodtan intézheti a banki ügyeket, a kérdéses házra tehát senki más nem teheti rá a kezét.
A hitelígérvény azt a szerencsétlen helyzetet tudja áthidalni, hogy a banknak legyen egy hivatalos papírja arról, hogy a ház tulajdoni joga majd ügyfele birtokába kerülhet, ellenkező esetben ugyanis nem folyósíthatna lakáshitelt.
Lehetőségek, melyekkel önerő nélkül is felvehető a lakáshitel
Rengetegen vannak, akiknek nincs idejük arra, hogy évekig gyűjtögessék a milliókat egy lakáshitel felvételére, szeretnének gyorsan cselekedni, így megoldást kell találniuk az önerő áthidalására. Az alábbiakban ezeket a lehetőségeket vesszük sorra!
Több ingatlanfedezet
A lakáskölcsön felvételekor a megvásárolt vagy felépített házra a bank mindig jelzálogot jegyez be. Ez egyfajta fedezetet jelent a pénzintézet számára, hogy amennyiben az adós valamiért fizetésképtelenné válik, akkor a tulajdoni jog átruházásával visszakaphatják a kiadott pénzt.
Ez rendkívül rizikós ugyan, de minden lakáshitel így működik, és amennyiben van már ingatlan a nevünkön – lehet az nyaraló vagy más is –, akkor azt szintén bevonhatjuk a kölcsönszerződésbe, de nem árt tudni, hogy probléma esetén ez szintén a bank kezébe kerülhet.
Minél több ingatlant tudunk bevonni a hitelügyletbe, értelemszerűen annál kedvezőbb feltételekkel tud szolgálni nekünk a pénzintézet, így megfelelő értékű fedezet mellett akár azt is elérhetjük, hogy ne legyen szükségünk önerőre a kölcsön felvételéhez. Természetesen az extra fedezetül szolgáló ingatlannak teljesítenie kell bizonyos feltételeket, melyeket minden bank nagyon szigorúan vesz. Ezek a következők:
- Magyarország határain belül álljon.
- Kizárólag magánszemély tulajdonában legyen.
- Nem szerepelhet más ügyletben, így teljesen tehermentesnek kell lennie.
- Fontos az állapot, tehát csak piacképes ingatlan vonhatunk be a kölcsönbe.
- Nem fogad el a bank rossz műszaki állapotú vagy félkész ingatlant sem.
- Rendkívül lényeges, hogy az adott fedezet biztosítva legyen.
- Rendezett tulajdoni viszonyokkal kell rendelkeznie, több tulajdonos esetén mindenkinek a beleegyező nyilatkozatára szükség van.
Lakástakarék beforgatása
Bár a lakástakarékpénztárak ma már nem adnak állami támogatást, azonban még mindig van lehetőségünk ilyen megtakarítást kérni a bankoktól, illetve sokan rendelkeznek aktív befizetésekkel.
Ez azért lehet rendkívül fontos, mert a lakástakarékot beforgathatjuk egy leendő lakáshitel felvételekor az önerőbe. Bár ennek az összegét nyilvánvalóan nagyban befolyásolta, hogy mennyi havi befizetéssel indítottuk el, illetve milyen futamidőre kértük, de amennyiben egy családban anyuka és apuka is havi 20-20 ezer forintot befizetett legalább 4 évig, akkor az már sok esetben egy nagyon jelentős önerőt biztosíthat.
Ilyenkor ugyanis az alapvető befizetésekre állami támogatás érkezik, így fejenként akár több mint 1 millió forint lehet a végösszeg, tehát egy pár esetében több mint 2 millió forint, ami egy 10 milliós lakásnál már teljes egészében fedezheti az önerőt, nagyobb értékű ingatlannál pedig annak egy jelentős részét.
Vigyázni kell azonban, mert nem minden bank fogadja el ezt a megoldást, így érdemes előbb utánajárni a feltételeknek. Jó hír továbbá, hogy bár az állami támogatott lakástakarék megszűnt, azonban van alternatívája, például a Fundamenta kínálatában találhatunk egy egészen kedvező megoldást rá.
A CSOK felhasználása önerőként
Amennyiben van gyermekünk, vagy vállalnánk a jövőben, akkor érdemes lehet elgondolkozni a CSOK felvételén. A Családi Otthonteremtési Kedvezmény ugyanis közel sem csak lakásvásárlásra és lakásfelújításra igényelhető, hanem lehetőségünk van önerőként egyaránt felhasználni az így kapott összeget.
Mivel nagycsaládosként akár 5 millió forintot is kérhetünk vissza nem térítendő támogatásként, ezért gyakorlatilag olyan nagy alaptőkéhez juthatunk így, hogy nemcsak az önerőre futhatja, hanem konkrétan a ház vételárához egyaránt hozzárakhatjuk az összeg maradékát.
Fontos azonban kiemelni, hogy a CSOK önerőként való alkalmazására sincs lehetőség minden egyes bankban, ezáltal érdemes alaposan körbenézni és megvizsgálni az ajánlatokat.
Vannak olyan pénzintézetek, ahol részben elfogadják, de még így is kérnek valamekkora önerőt, csak éppen kisebb mértékűt. Erre olyan esetben egyaránt sor kerülhet, ha a CSOK összege és a felvenni szándékozott hitelösszeg egyébként teljesen fedezné a vételárat. Ilyenkor a bankok kevesebb hitellel kalkulálnak, amihez értelemszerűen csökkentett önerő is társul.
Munkáltatói vagy önkormányzati támogatás
Kifejezetten kényes pont, de ha minden kötél szakad, a munkáltatótól vagy az önkormányzattól is remélhetünk némi segítséget ahhoz, hogy összegyűjthessük az önerőt a lakásvásárláshoz.
Az emberek 99 százaléka erről a lehetőségről nem hallott, ami nem véletlen, mert a legtöbb munkáltató és a kisebb önkormányzat nem tud ilyen segítséget nyújtani, de végső elkeseredésünkben megnézhetjük ezeket az opciókat, azonban nem árt tisztában lennünk a hátulütőkkel.
A munkáltatói támogatás például olyan, mint a banki kölcsön, de nem tartoznak hozzá szigorú szabályok, sem jogi védelem, ezért gyakorlatilag annyira aláz meg minket a munkahelyünk vele, amennyire nem szégyelli. Levonhatják a munkabérünkből, olyan szerződést köttethetnek velünk, melyet normál esetben soha nem írnánk alá, egyszóval a határ a csillagos ég.
Persze vannak munkáltatók, akik szívesen segítenek a dolgozóknak, hiszen lehetőségük van például adómentes kölcsönt nyújtani, ha úgy akarják, csakhogy főként a hazai vállalkozások esetében egyáltalán nem jellemző, hogy ilyen rugalmasan állnának az emberhez, még a munkáltatói előleg kapcsán is sokszor elutasítók.
Az önkormányzatok ebből a szempontból még problémásabbak lehetnek. Bár vannak visszatérítendő és nem visszatérítendő kölcsönök is, ezek azonban jellemzően csak a nagyobb települések tehetősebb önkormányzatainál jellemzőek.
A támogatást ráadásul mindig nagyon jól meg kell indokolni, de ha elfogadják, akkor az így kapott összeget akár az önerőbe is beforgathatjuk értelemszerűen. Ne feledjük azonban, hogy a visszatérítendő kölcsön rontja a hitelképességünket!
Személyi kölcsön
Szintén nagyon kevés bank fogadja el – hiszen az imént említett hitelképesség romlásához vezet –, de a személyi kölcsön a szabad felhasználásából kifolyólag szintén beforgatható a lakáshitel önerőjébe. Ez azonban alapos megfontolást sürget az igénylő részéről, mert ennél az alternatívánál rögtön két kölcsönt kellene törlesztenünk, márpedig Magyarországon kevesen keresnek olyan jól, hogy ezt ki tudják gazdálkodni. Aki pedig jól keres, annak nyilvánvalóan nem okoz gondot az önerő összegyűjtése.
Az sem hagyható figyelmen kívül, hogy a lakáshitelt nyújtó bank a KHR-listán látja majd, hogy már van egy aktív kölcsönünk, és a hitelbírálatnál mérlegelni fogják: elég keresettel rendelkezünk-e egy ilyen komplex ügylethez. Nyilván egy házvásárlást általában párok kezdeményeznek, így van adóstárs, aki sokat segíthet az ítéletben, de egy közeli hozzátartozó kezessége szintén előny lehet ilyenkor. Kiskapuk tehát vannak, ennél sokkal fontosabb, hogy mi magunk tisztában legyünk vele: tudjuk-e fizetni a két hitelt vagy sem.
Babaváró hitel
Kevesen tudják, de a babaváró hitel is felhasználható egy lakáskölcsön felvételekor önerőként. Erről a Magyar Nemzeti Bank hozott egy kapcsolódó rendeletet, mely kimondja, hogy a felvett babaváró támogatásnak legfeljebb a 75 százalékát forgathatjuk be önerőbe abban az esetben, ha jelzálogalapú lakáshitelt vennénk fel. Lényeges kritérium, hogy ehhez szükséges a két hitelt együtt felvenni, de legalábbis nem szabad 90 napnak eltelnie a kettő között, ellenkező esetben a babaváró kölcsönt már másra tudjuk csak használni. Hogy mekkora összeget jelent önerőként ez a hiteltípus?
Mint ismert, a babaváró támogatás részeként a leendő családosok legfeljebb 10 millió forint szabad felhasználású kölcsönt igényelhetnek, mely az első gyermek megszületése után (5 éven belül) kamatmentessé válik, de ha három utódunk születik, akkor az állam teljesen átvállalhatja tőlünk a kamatok mellett a teljes tartozásunkat is.
Amennyiben kihasználjuk a maximálisan felvehető 10 millió forintot és hozzávetjük a jogszabályban meghatározott 75 százalékos határt, akkor a babaváró hitellel 7,5 millió forintot tehetünk hozzá az önerőhöz lakásvásárláskor.
Természetesen ezt az alternatívát is érdemes alaposan meggondolni, hiszen ez is egy kölcsönszerződés, mely hitelképességünk romlását eredményezi.