Lakáshitel

Csak nagyon kevesen vannak abban a szerencsés helyzetben Magyarországon, hogy elég félretett pénzük legyen egy saját lakás megvásárlásához.

Az emberek többségének ehhez kölcsönt kell felvennie, és ha végignézzük a bankok kínálatát, akkor azt tapasztaljuk, hogy a legkedvezőbb feltételeket ilyen nagy összegek esetén a célzottan tematikus lakáshitelektől kaphatjuk. Hogy mit kell tudni a lakáshitelről?

Az alábbiakban minden kérdést garantáltan megválaszolunk!

Mi az a lakáshitel?

A lakáshitel egy olyan jelzálog alapú kölcsönkonstrukció, melynek részeként lehetőségünk nyílik megfelelő fedezet mellett akár nagyobb összeghez jutni, amiből 

• új ingatlant vásárolhatunk;
• új ingatlant építhetünk;
• használt ingatlant vásárolhatunk;
• és használt ingatlant újíthatunk fel, bővíthetünk, illetve korszerűsíthetünk.

A jelzálogjog lényege, hogy a bank számára a legfontosabb fedezet maga az ingatlan lesz, így amennyiben a szerződésben foglalt futamidőn belül fizetési nehézségeink támadnának, pontosabban nem tudjuk törleszteni a felvett kölcsönt, akkor a bank tulajdonába kerül a jelzáloggal terhelt ház, melynek elárverezéséből hajtják be tartozásukat.

Alacsony kamat, hosszú futamidő

Általánosságban a lakáshitelekre az alacsony kamatok és a hosszú futamidők a jellemzők, de vannak állami kamattámogatással ellátott változataik is, melyek bizonyos időintervallumon belül, vagy akár a futamidő végéig fixen tartják a tőketartozáson felüli extra terheket. 

A piaci kamatozással ellátott hitelcsomagok esetében rendszerint enyhébbek a feltételek, hiszen az adott bank maga dönt a kamatokról – bár az állam vészhelyzetben, mint a COVID-19 járvány idején beleszólhat ebbe.

Több ingatlan is bevonható

A lakáscélú kölcsönök esetében a fedezet nem csak egy ingatlan lehet, hiszen az igényelt összeg, vagy például az ügyletbe bevont lakóház értéke miatt előfordulhat, hogy további kiegészítő fedezetek bevonására van szükség, melyeket természetesen szintén jelzáloggal terhelnek a bankok. 

Utóbbi nemcsak családi ház vagy társasházi lakás lehet, hanem akár egy nyaraló is, ha a mi nevünkön szerepel és teljesen tehermentes, ezen felül elég értékes ahhoz, hogy a kölcsönfeltételeket kielégíthesse.

A kölcsönből megvásárolni kívánt ingatlan kapcsán fontos kitétel, hogy kizárólag 

• lakás,
• társas-
• vagy családi ház lehet.

A bankok egy értékbecslő segítségével minden esetben külön felmérik az ingatlan állapotát és aktuális értékét annak érdekében, hogy ehhez igazítsák a leendő kölcsön összegét. 

Amennyiben egy új ház építéséről van szó, akkor az értékbecslő ehhez mindig az úgynevezett építési költségvetést vesz alapul.

A lakáshitel igénylésének feltételei

Hogy mennyire kedvező feltételekkel tudunk lakáshitelt felvenni, az alapvetően függ attól, hogy milyen kamatozású termékhez jutottunk hozzá. Főként meglévő- vagy leendő családosként érdemes lehet megismerkedni a kapcsolódó feltételekkel, hiszen az állam részéről a gyermekek után különféle vissza nem térítendő támogatások és kamatmentes megoldások kérhetők a bankoktól. 

A kapcsolódó sajátosságok gyakran évről-évre változnak, de 2020-ban a Családi Otthonteremtési Kedvezmény, valamint a babaváró hitel igénylése kapcsán lehet érdemes utánajárni a lehetőségeknek.

Bár minden egyes bank esetében lehetnek eltérő, belső rendelkezésből fakadó kitételek, azonban a lakáshitel igénylésekor az alábbi feltételeknek minden esetben meg kell felelnünk:

Életkori minimum

Betöltött 18. életév, ami sok pénzintézet esetében inkább 20-21 éves kornak felel meg, hiszen akár többhónapos vagy többéves munkaviszony meglétét is kérhetik a kölcsön felvételéhez.

Életkori maximum

Nemcsak a minimális, hanem a maximális életkor betöltésére is nagyon fontos lesz odafigyelnünk a lakáshitel igénylésekor, hiszen a bankok gondosan odafigyelnek arra, hogy a kölcsön futamidejének végén az igénylő fél ne legyen túl idős.

50 éves kor felett például már nehezen kapunk lakáshitelt 30 éves futamidőre, és minél idősebbek vagyunk, annál szigorúbbak lesznek ezek a kritériumok.

Magyar lakcím

Állandó magyarországi lakcím, ahol életvitelszerűen tartózkodunk és aminek az igazolásához legalább lakcímkártya szükséges. Külföldi állampolgár esetén lényeges a letelepedési engedély bemutatása is.

Fix munkaviszony

Állandó munkaviszony igazolása, melynek összege alapvetően befolyásolja, hogy milyen összegű hitelt kaphatunk és mekkora futamidőre. A munkaviszony kapcsán lényeges az is, hogy milyen régóta tart a biztosítotti állapot. Ez bankonként eltérő lehet, így valahol már a 3 hónap is elegendő, máshol azonban akár 12 hónapot követelhetnek tőlünk.

Jövedelemigazolás

Amennyiben a jövedelmünk nem a bankszámlánkra érkezik, vagy nem annál a banknál vezetjük a folyószámlánkat, ahonnan a lakáshitelt szeretnénk felvenni, akkor nemcsak munkahelyünk meglétét, de jövedelmünket egyaránt igazolni kell.

Fedezet és adóstársak

Amennyiben a munkabér túl kevés a lakáshitel összegének felvételéhez, lehetőség van további ingatlanok vagy vagyontárgyak bevonására az ügyletbe, de adóstársat, valamint kezest egyaránt felkérhetünk ebből a célból.

Önerő

Elegendő önerő felvonultatása, ami szintén bankonként eltérő összeg lehet, és mindig a felépítendő vagy megvásárlandó ingatlan értékének egy bizonyos százalékát takarja. Érdemes ezen a téren is alaposan körülnézni a bankpiacon, hiszen például a babaváró hitel bizonyos esetekben önerőként egyaránt alkalmazható, kamatmentes kölcsönként pedig kifejezetten jó alternatíva lehet sokaknak.

NAV igazolás

Amennyiben nem alkalmazottak, hanem vállalkozók vagyunk, minden esetben gondoskodjunk arról, hogy az igényléshez fel tudjunk mutatni egy a NAV által kiállított igazolást, amivel bizonyítjuk, hogy nincs köztartozásunk.

Dokumentációk

Az építkezéshez kért lakáshitelek bírálatához mindig szükség lesz a banknak egy jogerős építési engedély mellett a kapcsolódó teljes dokumentációra, különösképpen a költségvetésre, valamint az építési telek használatának igazolására egyaránt.

Feltételek a jövedelem kapcsán

Hogy megkapjuk-e a lakáshitelt, illetve mekkora összeget igényelhetünk, azt rendkívüli módon befolyásolja, hogy mennyit keresünk, illetve honnan származik a jövedelmünk. A bankok számára ugyanis igazolni kell a keresőtevékenységünk mellett, hogy

• mekkora a nettó havi jövedelmünk;
• és az a rendszeres bevétel milyen forrásból származik.

Elsőleges és másodlagos jövedelem

Fontos ezen a ponton kiemelni, hogy a bankok megkülönböztetnek elsődleges és másodlagos jövedelmet a bírálat során. 

Ez azt jelenti, hogy míg az elsődleges bevételek önmagukban elegendők ahhoz, hogy igényeljünk egy lakáskölcsönt, addig a másodlagosak erre már nem alkalmasak, arra viszont igen, hogy kiegészítsék a fő bevételi forrásunkat, ergo előnyösebb feltételeket, jobb futamidőt, nagyobb összeget kaphassunk.

Az elsődleges jövedelmek közé soroljuk értelemszerűen a nettó munkabér mellett a vállalkozói jövedelmet és a nyugdíjat, illetve ezek bizonyos formáit.

A másodlagos jövedelmek mellett az összes egyéb kiegészítő bevételt nevezhetjük meg, így ebbe a kategóriába helyezhető a GYES, a GYED, a szociális támogatás, a bérleményekből származó pénz, az osztalék, de a különféle másodállások vagy a megbízási szerződésekkel érkező összegek is.

Feltételek az ingatlanfedezet kapcsán

Az általános feltételek kapcsán nemcsak a jövedelemhez kapcsolódókat kell külön kiemelnünk, hanem az ingatlanhoz tartozó kritériumokat is, hiszen ezen a téren szintén lényeges lesz tisztában lennünk bizonyos speciális tulajdonságokkal – különösen az önerő és a fedezet kapcsán. 

Az önerő tekintetében a bankok ajánlatai nagyon különbözhetnek egymástól, de a legtöbb helyen az elvárt önerő mértéke általában 20 százalékra tehető, azonban az adott intézménytől vagy az ingatlantól függően ez az összeg akár 40 százalékra is növekedhet, ami 20 millió forint esetében már igencsak komoly összeg, közel a kölcsön fele lehet. 

Hiába lenne tehát szükségünk nekünk kereken 20 millió forintra egy ház megvásárlásához, a bank soha nem ad ilyen sok hitelt nekünk, mert ők csak a hitelfedezeti- vagy más néven hitelbiztosítéki értékig adnak kölcsönt.

Maradva a 20 millió forintos példánál, elképzelhető, hogy az ingatlan olyan rossz állapotban van, vagy az igénylő olyan rosszul keres, hogy a bank legalább 40 százalék önerőt kér, ami ebben az esetben azt jelenti, hogy valójában 12 millió forintot kapunk csupán a pénzintézettől, a maradék 8 milliót azonban máshonnan kell előkerítenünk.

Milyen ingatlan lehet fedezet egy lakáshitelnél?

A bankok rendkívül pontosan meghatározzák, hogy milyen ingatlant lehet bevonni fedezetként egy lakáshitelhez. A feltételek a következők:

• Magyarország területén helyezkedjen el;
• magánszemély tulajdonában álljon;
• legyen teljes egészében teher-, per- és igénymentes;
• szükség esetén önállóan el lehessen adni;
• műszaki állapota befejezettnek tekinthető;
• tulajdonviszonyai rendezettek.

A fentiek kapcsán egyedül a befejezett műszaki állapot vethet fel kérdéseket, aminek a lényege az, hogy az ingatlan lakható legyen, azaz álljanak a falai, kész formában a tetőszerkezet, helyükön a nyílászárók, de a kialakított fürdőszoba, fűtés, valamint a megfelelő villany- és vízellátás szintén ide sorolhatók többek között.

A lakáshitel kamatozásáról

A kamatozás a lakáshitel tekintetében kulcsfontosságú részlet, hiszen az emberek többségének évtizedekre szóló elköteleződést jelent, tehát egyáltalán nem mindegy, hogy 

• fix,
• vagy változó kamatozású kölcsönről van szó.

A fix kamatozású lakáshitel

A fix kamatozású lakáshitel lényege, hogy a kamatok – vagyis a tőketartozáson felül fizetendő extra költségek – a futamidő végéig, illetve egy meghatározott intervallumon belül nem változnak, tehát könnyebben kalkulálhatunk a havi részletekkel, illetve a visszafizetéssel, hiszen januárban már tudjuk, hogy decemberben mennyit fizetünk majd. 

Nem árt azonban tudni, hogy minél hosszabb időszakra rögzítjük egy hitel kamatozását, az jellemzően annál magasabbra emeli a törlesztőrészleteket, tehát nehéz konkrétan meghatározni, hogy mennyivel járunk jobban ezzel a formulával.

A változó kamatozású lakáshitel

A változó kamatozású lakáskölcsön lényege, hogy a futamidőt a bank úgynevezett kamatperiódusokra osztja fel, melyeket mérhetnek hónapokban, de akár években is. Egy kamatperiódus esetünkben azt jelenti, hogy az adott időszakban mért referenciamutató szerint kalkulálják ki az éppen esedékes törlesztőrészletek mértékét. 

Ha ez a szám – általában a mindenkori BUBOR a mérvadó – megemelkedett, akkor az értelemszerűen növelni fogja a havi törlesztőrészletek mértékét is, míg csökkenéskor hasonló folyamat zajlik le.

Ha tehát egy hitelt 20 évre veszünk fel, a bank pedig 6 hónapos kamatperiódusokra osztja a futamidőt, az azt jelenti, hogy közel 40 alkalommal kalkulálják majd újra törlesztőrészleteinket, vagyis ilyen sokszor emelkedhetnek és csökkenhetnek a havi terheink. 

Mivel a lakáshiteleket nem néhány évre veszik fel az emberek, a változó kamatozás kiszámíthatatlanságával mindenkinek számolnia kell annak ellenére is, hogy olyan drasztikus módosulások – mint annak idején a devizahitelnél megfigyelhetők voltak – nem várhatók a forintalapú kölcsönöknél.

A lakáshitel futamidejéről

A futamidő a lakáshitel esetében azt a mérőszámot jelöli – általában hónapokban vagy években –, ami elegendő ahhoz, hogy a felvett kölcsönt visszafizessük. 

Hogy mekkora futamidőre szeretnénk felvenni kölcsönünket, az gyakran nem csak a mi döntésünk lesz, hiszen az ingatlan piaci értéke, állapota, de még a keresetünk is meghatározza mindezt. 

Ha abban a szerencsés helyzetben vagyunk, hogy mi dönthetünk, akkor érdemes megismerni a rövidebb és a hosszabb futamidők előnyeit, illetve hátrányait.

A rövidebb futamidő

A rövid futamidő legnagyobb előnye értelemszerűen az, hogy minél előbb vissza tudjuk fizetni a felvett kölcsönt, minél előbb mentesülünk a terhektől és a kötelezettségektől, miközben nem leszünk annyira kitéve a változó kamatozásból fakadó törlesztőrészletek ingadozásából, hiszen egy 20 éves futamidő alatt legalább egyszer biztosan beleeshetünk majd egy ilyen ciklusba. 

Bár a törlesztőrészletek a rövid futamidő mellett jóval magasabbak lesznek, de ha kiszámoljuk, akkor ezzel is jobban járunk, hiszen minél tovább fizetjük a törlesztőrészleteket, jellemzően annál kevesebb kamatot kell rendeznünk a bank felé a tőketartozáson felül.

A hosszabb futamidő

Az elhangzottakkal szemben a hosszabb futamidő azért lehet szerencsés, mert a törlesztőrészletek ilyenkor határozottan alacsonyabbak, lévén a visszafizetendő összeg több évre elnyúlik, így kezelhetőbb, egyszerűbben fizethető lesz az egész, nem kell munkahelyünk elvesztésekor vagy betegség esetén sem attól tartani, hogy tartós fizetésképtelenség alakul ki. 

Nyilván a hosszú futamidő során gyakrabban eshetünk bele kamatváltozási ciklusokba, amivel akár emelkedhet, de csökkenhet is a törlesztőrészletünk. Ezt kivédhetjük fix kamatozású kölcsönnel, esetleg egy olyan nagy kamatperiódussal rendelkező hitellel, ahol 5-10 évente számolják csak újra ezeket az összegeket, tehát nem kell néhány havonta az összegek emelkedésétől tartanunk.

A lakáshitel törlesztéséről

A kölcsönök többségéhez hasonlóan a lakáshitelt is jellemzően annuitásos, azaz egyenletes havi elosztásban kell visszafizetnünk a bank számára, azonban a pénzintézetektől kérhetünk egyéb megoldásokat is, miközben fontos szóba hoznunk az elő- és végtörlesztés kérdését.

Tőketörlesztési türelmi idő

Bár kevesen tudják, speciális esetekben a lakáshiteleknél lehetőségük van az igénylőknek úgynevezett tőketörlesztési türelmi időt kérni, amit más néven moratóriumként ismerhetünk. 

Ennek az időszaka bankonként eltérhet egymástól, de vannak pénzintézetek, akik akár 12-24 hónapot is engedélyeznek az ügyfélnek arra, hogy csak a kamatot törlessze, aminek jóvoltából nincs kilakoltatás, nincs bíróság, ellenben van azért hátulütője a dolognak.

Ez pedig nem más, minthogy a tőketörlesztési türelmi idő lejártát követően a havi fizetni valók mértéke megemelkedik. Ha 24 hónap szünetet kértünk, ez akár drasztikus növekedés is lehet, így érdemes alaposan megfontolni, hiszen ha nincsenek jó kilátásaink a jövőre nézve, akkor ez csak még mélyebbre ránthat minket a hitelcsapdában.

Előtakarékoskodás

A nem annuitásos törlesztési megoldás másik alternatívája az előtakarékoskodás, illetve egy ahhoz köthető formula, aminek a lényege, hogy valamilyen formában felhalmozunk bizonyos mennyiségű pénzösszeget, majd azt a törlesztés megkezdése előtt a bank segítségével egyszerűen levonjuk a tőketartozásból.

Ennek köszönhetően akár rendszeres időközönként csökkenthetjük havi törlesztőrészleteinket, legyen szó akár például egy takarékoskodásra kiélezett életbiztosításról, akár egy lakás-takarékpénztári szerződésről. 

Az életbiztosítás egyébiránt különösen ideális ebben a tekintetben, hiszen nemcsak a tőketartozást csökkenthetjük vele időről-időre, hanem baleset vagy haláleset mellett az adósságunkat is átvállalhatja a biztosítótársaság – megfelelő szerződés esetén –, így a tartozás nem öröklődik tovább.

Előtörlesztés és végtörlesztés

Külön kategóriát képvisel minden lakáshitel esetén az előtörlesztés és a végtörlesztés kérdése. Előtörlesztésre akkor kerülhet sor, ha rendelkezésünkre áll legalább háromhavi törlesztőrészletünk, amit lehetőségünk nyílik szabadon befizetni a tőketartozásba, ezzel csökkentve a futamidőt, a fennmaradó havi részleteinket és a kamatot.

Fontos tudni ugyanakkor, hogy előtörlesztés esetén minden bank extra költségeket számol fel, pláne abban az esetben, ha a lehetőséggel egy olyan időszakban élnénk, amikor fix kamatozású a kölcsönünk.

Az előtörlesztés díja

Hogy mekkora összeget számol fel a bank az előtörlesztésért, azt minden esetben több tényező befolyásolja, így a következőként alakulhatnak a számítások:

• Amennyiben az előtörlesztés több mint 1 évvel a kölcsön futamidejének lejárata előtt történik, akkor a befizetett összeg 1 százalékát kell kifizetnünk.
• Amennyiben az előtörlesztés kevesebb mint 1 évvel a kölcsön futamidejének lejárata előtt történik, akkor a befizetett összeg 0,5 százalékát kell kifizetnünk.
• Amennyiben egy adott évben legfeljebb 200 ezer forintot fizetnénk ki előtörlesztés címke alatt, akkor a kapcsolódó díj mértéke 0 forint.

Mi az a végtörlesztés?

Ha úgy döntünk, hogy egyben kifizetjük a teljes adósságunkat még a futamidő lejárata előtt, azt végtörlesztésnek nevezzük. Hasonló sajátosságokkal rendelkezik, mint az előtörlesztés, így minden esetben díjköteles tevékenység, ami jellemzően a végtörlesztett összeg néhány százalékát jelenti.

A lakáshitel és az önerő

Kritikus pont a lakáshitel igénylése kapcsán az önerő kérdése, amennyiben ugyanis nincs elegendő saját tőkénk hozzá, akkor a bank megvonhatja tőlünk a kölcsön felvételét. Lássuk a témához kapcsolódó legfontosabb tudnivalókat!

Az önerő összege

Bár a bankok feltételei változhatnak, a legtöbb pénzintézetnél azonban a legtöbb helyen 20 százalék önerőt kell felmutatnunk ahhoz, hogy igényelni tudjuk a kölcsönt. Ez nem tűnik soknak, de egy 40 millió forintos ingatlan esetében 8 millió forint saját tőkét kell bevonnunk a hitelügyletbe, ami viszont nem kis pénz. Természetesen vannak alternatívák, melyekkel ezt a 8 millió forintot más forrásból, akár egy másik kölcsönből vagy támogatásból tudjuk fedezni!

A CSOK, mint önerő

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény az egyik olyan állami támogatás, amit lehetőségünk nyílik felhasználni önerőként. Ennek természetesen megvannak a maga feltételei, így például a hitel összege, a megvásárolt lakás értéke, de az is befolyásolhatja, hogy meglévő- vagy előre vállalt gyermek mellé igényeljük. 

A CSOK összegének csak bizonyos hányada használható fel önerőként egy lakáshitel kapcsán, ami nem túl nagy összeg, de egy kisebb használt lakás mellett kiváló opció lehet.

A babaváró hitel, mint önerő

A CSOK-hoz mérten a babaváró hitelnél már nagyobb a mozgásterünk, ha egy lakáshitel önerőjéről van szó. Ennek az oka az, hogy nem direkt állami támogatásról, hanem egy államilag támogatott, kifejezetten családok számára elérhető kedvezményes kölcsönről van szó, melynek felhasználhatóságát szigorúan szabályozzák.

A jogszabályok szerint ugyanis a babaváró hitel esetében csak a végösszeg 75 százalékát lehet önerőként elszámolni, a maradékot azonban az úgynevezett ingatlanteherként. 

Ez azt jelenti, hogy amennyiben a babaváró támogatás maximális összegét, azaz 10 millió forint kamatmentes kölcsönt veszünk igénybe, akkor abból 7,5 millió forintot tudunk önerőként felhasználni, vagyis egy 40 milliós ingatlan esetében már csak 500 ezer forintot kell előteremtenünk ahhoz, hogy összegyűljön a 8 millió forintos saját tőke.

Lakáshitel önerő nélkül

Rendkívül gyakori kérdés, hogy lehetséges-e lakáshitelt felvenni önerő nélkül? Bár a legtöbb pénzintézet nem örül neki, azonban léteznek kiskapuk, melyek ilyenkor alternatívaként szolgálhatnak. 

Ide sorolható például az, ha a hitelügyletbe egy második ingatlant is bevonunk, amit nem árt alaposan átgondolni, hiszen a banknak ilyenkor joga lesz erre is jelzálogjogot bejegyeztetnie, azaz nemfizetés esetén mindent elveszíthetünk.

Természetesen nemcsak ingatlanok, hanem különösen értékes ingóságok és egyebek is megfelelhetnek önerő helyett a bank számára, ám ez minden esetben külön tárgyalásokat és értékbecslő bevonását eredményezheti. 

Bármelyik alternatíváról is legyen szó, fontos tudni, hogy a lakáshitel összege ilyenkor maximum az ügyletbe bevont ingatlanok vagy ingóságok forgalmi értékének maximum a 80 százaléka lehet, tehát soha nem kapjuk meg a valós értékét semminek.

Lakáshitel igénylése lépésről-lépésre

Minden kölcsön igényléséről elmondható, hogy rendkívül hosszú, többlépcsős folyamat, de a lakáshitelre mindez különösen érvényes, éppen ezért lássuk lépésről-lépésre, hogy miként tudjuk kérvényezni magunknak.

Készítsünk kalkulációt

Főként új ház építésekor rendkívül lényeges, hogy tisztában legyünk az árakkal, vagyis konkrétan azzal, hogy a fejünkben elképzelt ingatlan költségei mekkorára rúgnak majd. Ez azért fontos, mert hiába gondoljuk mi azt, hogy már 30 millióból felépíthetünk egy házat, ha menetközben derül ki, hogy a duplája sem lesz elegendő hozzá.

A felépítendő vagy megvásárlandó ingatlan ára alapvetően fontos ahhoz, hogy elindítsuk a hitelkérelmet, lévén ennek köszönhetően tudjuk majd, hogy a fizetésünk és a lehetőségeink alapján meddig nyújtózkodhatunk, nagyjából mekkora önerőre lesz szükségünk, illetve hol kell kompromisszumokat kötnünk – már amennyiben szükség lesz rá.

Nézzük meg több bank kínálatát

Mivel Magyarországon nagyon sok bank található, ezért kifejezetten szerencsésnek érezhetjük magunkat, lévén ahány pénzintézet, annyi lehetőség vár ránk – legyen szó akár a feltételekről, akár olyan lényeges kritériumokról, minthogy az összköltség hány százalékát kell majd felvonultatnunk önerőből, hiszen itt minimális eltérés is százezreket jelenthet.

Azért fontos első lépésként a kalkulációval kezdeni, mert a magyar bankok kínálatában így már konkrét számokkal nézelődhetünk. Használjuk bátran a kalkulátorokat, keressünk fel személyesen is pénzintézeteket, megéri a befektetett energiát, hiszen rengeteget spórolhatunk ezzel a plusz ráfordítással.

Kérjünk előzetes hitelbírálatot

Sokan nem is tudják, de a legtöbb banknál van előzetes hitelbírálat, amiért általában fizetni sem kell. Ezt érdemes kihasználni, hiszen már itt kibukhatnak azok a hiányosságok, melyek később nagyobb gondot, rengeteg elpocsékolt pénzt és időt jelenthetnek nekünk, ha ugyanis ezen a szinten elutasítják a kérelmünket, nem kell később felesleges hitelbírálati díjat fizetni, papírok után rohangálni és így tovább.

Állítsuk össze az igényléshez szükséges dokumentumokat

Ezen a ponton véreznek el általában a legtöbben, hiszen szigorúak a határidők, gyakran rengeteg papírt be kell szerezni egyszerre, és nagy szerencsénk van, ha mindenhol elsőre sikerül elintéznünk az ügyünket. Hogy milyen dokumentumokra lesz szükségünk leendő lakáshitelünk igényléséhez, arra a későbbiekben még visszatérünk.

Benyújthatjuk a hiteligényt

Ha sikeres volt az előzetes hitelbírálat és minden dokumentum a rendelkezésünkre áll, akkor benyújthatjuk a bank felé az előzetes hiteligényünket. Ehhez fontos mindig személyesen befáradni az adott pénzintézet kirendeltségébe, hiszen a legtöbb papírt ott kell aláírni az ügyintéző előtt, nem lehet otthon aláírt vagy elektronikusan beküldött dokumentumokkal ilyen nagy összegeket igényelni.

Következik az értékbecslés

A sikeres hiteligénylésünk után a bank a beadott papírjaink alapján kirendel majd egy értékbecslőt, akinek a szava még rengeteget nyomhat a latba az igénylés kapcsán. Az ő feladata az, hogy a megvásárolni szándékozott ingatlan aktuális piaci értékét felmérje, illetve építkezés esetén ellenőrizze a leendő költségvetést, hogy a kivitelező valóban meg tudja-e valósítani akkora összegből az ingatlant.

Az értékbecslésnek rendszerint mindig külön költségei lesznek, amit közvetlenül vagy közvetetten, de nekünk kell kifizetnünk. Sok bank rejtetten belekalkulálja ezt a THM összegébe, de legfeljebb csak speciális akciók esetén lehet ingyenes. Pénzintézete válogatja, de néhány esetben lehetőségünk van saját értékbecslőt fogadni a folyamathoz, amire csak indokolt esetben lesz szükség, hiszen a bankokkal együttműködő szakemberek jellemzően piaci áron dolgoznak. 

A hitelbírálat

A hitelbírálat minden lakáshitel igénylésének az egyik legfontosabb pontja, méghozzá nem véletlenül, hiszen ilyenkor dől el, hogy megkapjuk-e a kölcsönt vagy sem. Amennyiben a fentiekben említett módon kértünk előzetes bírálatot, akkor nyilván nem várhat majd ránk különösebb meglepetés, hacsak nem változott meg időközben valami a keresetünkkel vagy a munkahelyünkkel, esetleg az adott ingatlannal. 

A hitelbírálat is pénzbe kerül, de ennek az összegét szintén belekalkulálják a bankok a THM-be. Amennyiben a bírálat negatív eredményt hozott, azaz elutasították a kérelmünket, akkor újra végig kell futnunk a megelőző köröket – rendszerint a dokumentumok beszerzésétől, hiszen a legtöbb papír már nem lesz érvényes egy következő igénylés benyújtására –, ha viszont pozitív bírálatot kaptunk, akkor jöhet a következő pont.

Szerződéskötés

Amint a bank kimondja a hitelbírálat sikerét, aláírhatjuk a lakáshitel igényléséhez kapcsolódó szerződést, mely kimondja, hogy jogosultak vagyunk a kért összegre. Ehhez mindig szükséges személyesen befáradni a kiválasztott pénzintézet kirendeltségébe, méghozzá minden leendő adós, adóstárs és kezes társaságában, hiszen nekik is aláírásukkal kell biztosítaniuk, hogy elfogadják a rájuk eső kötelezettségeket.

A hitel folyósítása

A szerződéskötés aláírása után bár logikus lenne a kérdéses összeg folyósítása, azonban első körben a banknak még lesznek feltételei, így például szükség lesz lakásbiztosítás megkötésére, illetve egy igazolásra a Földhivatalban, miszerint bejegyeztettük már az ingatlanhoz kapcsolódó széljegyet. A biztosítást nagyon sok esetben már a bank elintézi nekünk, ha elfogadjuk az általuk felajánlott társaság feltételeit.

A folyósításhoz kapcsolódó feltételek teljesülésével – vannak pénzintézetek, akik a fentieken felül mást is követelhetnek tőlünk –, a bank kiutalja a szerződésben foglalt hitelösszeget egy kijelölt bankszámlára. Ez lehet a miénk, de általában az ügyet kezelő ügyvédé, a kivitelezőé vagy kész ingatlan esetén az eladóé is. A folyósítás szintén extra költségekkel járhat, amit a legtöbb helyen elrejtenek a THM-en belül! Fontos tudni, hogy a folyósítás végén kerül bejegyzésre a bank részéről a jelzálogjog a Földhivatalnál, amitől csak azt követően mentesülünk, miután visszafizettük adósságunkat.

A lakáshitel igényléséhez szükséges dokumentumok

Ahhoz, hogy lakáshitelt tudjunk igényelni egy pénzintézettől, általában rengeteg dokumentumra lesz szükségünk, melyek kapcsán lényeges szempont többek között a frissesség is, hiszen a legtöbb kikért papír nem lehet majd régebbi 30 napnál. Lássuk egy kicsit konkrétabban, hogy milyen dokumentumokat kell begyűjtenünk a hitel felvételéhez:

• okiratok, mint például személyi igazolvány, lakcímkártya és adókártya nemcsak a mi részünkről, hanem adóstársak és kezesek kapcsán is;
• az elsődleges és szükség esetén a másodlagos jövedelmeket igazoló nyomtatványok;
• a bank által rendelkezésünkre bocsátott formanyomtatványok;
• bankszámlakivonatok, melyek kapcsán 3-6 hónapot is bekérhet az adott bank;
• használt ingatlan esetén adásvételi szerződés;
• értékbecslési szakvélemény, amit a bankok rendszerint maguk intéznek;
• ingatlannyilvántartási kérelmet igazoló irat;
• tulajdoni lap;
• alaprajz;
• építési engedély;
• hitelfedezeti biztosítás;
• más banknál lévő aktív hitel esetében törlesztési igazolás;

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel

Gyakran olvashatjuk manapság a bankok kínálatában, hogy Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel, de sokan nem tudják, hogy mit is jelent pontosan! Ez nem egy újabb hangzatos és egyszerű címkézés a sorból, éppen ellenkezőleg, egy olyan minősítésről van szó, amit a Magyar Nemzeti Bank biztosít bizonyos hiteltermékeknek, melyeknek meg kell felelniük néhány alapvető feltételnek.

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel feltételei

Egy lakáshitel csak akkor kaphatja meg az MNB minősítését, ha

• kizárólag annuitásos, azaz egyenlő havi törlesztőrészletekkel fizethető;
• gyors elbírálással és folyósítással kérhető;
• erősen korlátozott eseti díjak jellemzők rá;
• kamatperiódusa vagy a futamidő végéig fix-, vagy 3-, 5-, esetleg 10 éves intervallumokra osztott;
• a mindenkori referenciaindexhez viszonyítva legfeljebb 3,5 százalékkal magasabb kamatfelárral rendelkezik.

Lakáshitelekhez kapcsolódó állami támogatások

Mivel a lakáshitelek során kifejezetten magas összegek forognak kockán, ezért nem meglepő, hogy több olyan állami támogatás, kedvezmény, lehetőség vagy takarékoskodási alternatíva is létezik, melyek valamilyen formában összeköthetők ezzel a kölcsönszerződéssel. Lássuk, melyek ezek!

Családi Otthonteremtési Kedvezmény

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény, vagy röviden CSOK egyike a legismertebb állami támogatásoknak manapság. Mindez annak ellenére is igaz, hogy rengeteg olyan kiskapuja van, aminek köszönhetően sok család rendre elbukja az igénylését. Igényelhető új- vagy használt lakás vásárlásához, illetve új ház építéséhez, sőt kedvezményes hitel is kérhető mellé, aminek köszönhetően alaposan megkönnyíthetjük a dolgunkat, ha lakáshitel felvételére kerül sor.

Otthonteremtő lakáshitel

Ezt sokan összekeverik a Családi Otthonteremtési Kedvezménnyel vagy egyszerűen nem is hallottak róla, mert nem kap akkora figyelmet, pedig sokak számára nagy segítség lehet. Lényege, hogy a felvett lakáshitelre állami támogatás kérhető első lakás építése vagy vásárlása esetén, aminek jóvoltából 5 éven át 3 százalékos fix kamatozás vár ránk abban az esetben, ha a piaci kamatozás 6 százalék fölé emelkedne.

Lakástakarék 

Miután elvették a lakástakarék kapcsán az állami támogatást, népszerűsége megcsappant ugyan, de ha szeretnénk a jövőben házat vásárolni vagy építeni, akkor előtakarékoskodásnak kiváló alternatíva lehet. Ha pedig tavaly október előtt kötöttük, még érvényes rá az állami támogatás – 4 év és havi 20 ezer forint esetében is százezrekről van szó –, ami óriási segítség lehet lakáshitel felvételekor.

Adó-visszatérítési támogatás

Az adó-visszatérítési támogatást is nagyon kevesen ismerik, pedig ez egy olyan lehetőség, aminek részeként egy új ház építését követően vissza tudunk igényelni akár 5 millió forintot. Nyilván ennek megvannak a feltételei, de érdemes utánanézni, ha élnénk a kedvezménnyel.

Lakáshitel elengedés

A lakáshitel vagy jelzáloghitel elengedés abban az esetben igényelhető, ha családos emberek vagyunk. Amennyiben már meglévő hitelünk van, vagy 2019. július 1. után született meg legalább a második – vagy egy további – gyermekünk, akkor igénylésével az állam akár 4 millió forintot is befizethet a lakáshitelbe, amivel drasztikusan csökkenhet a futamidő vagy a havi törlesztés mértéke úgy, hogy még az előtörlesztés díját sem nekünk kell fizetni.

A CSOK hitel, mint lakáshitel

Mivel a lakáshitelek egy külön típusaként tartható számon, érdemes szeparáltan foglalkoznunk a CSOK hitel kérdésével, mely azért nagyon közkedvelt a magyar lakosság körében, mert állami kamattámogatás jár hozzá, azaz lényegesen kedvezményesebb, mint a piaci lakáshitelek. 

Nagy előnye még, hogy legfeljebb 3 százalékos kamattal kérhető, mely a futamidő végéig változatlan marad, ezáltal nagyon jól kalkulálható, hiszen már most kiszámolható, mennyit fizetünk érte 5, 10 vagy 15 év múlva.

Enyhítések a CSOK lakáshitel kapcsán

Miután rengetegen panaszkodtak bizonyos tulajdonságai kapcsán, a kormány még 2019-ben változtatott a CSOK lakáshitel bizonyos feltételein.

Az első enyhítés, hogy míg ezt a kölcsönt korábban csak újépítésű ingatlanra lehetett igénybe venni, addig ma már használt lakás vásárlására is elérhető.

A második enyhítés pedig, hogy a felvehető maximális hitelösszeget 15 millió forintra emelték három gyermek esetén, miközben a kétgyermekesek is elérhetnek ilyen formában 10 millió fix kamatozású lakáshitelt.

Érdemes jól körülnézni a bankok kínálatában

Mivel a CSOK lakáshitel kapcsán fixek a kamatszintek, ezért sokan úgy gondolják, hogy nincs különbség a bankok kínálatai között, mert mindenki a kiadható legmagasabb, 3 százalékos kamattal kínálja a kölcsönt. Ez alá ugyanis mehetnének a jogszabály szerint, csak magasabbra nem emelhetik az összeget.

Nyilvánvaló, hogy a lehetőséggel a pénzintézetek többsége nem él, de mégis van különbség az egyes bankok ajánlata között a CSOK lakáshitel kapcsán, amivel akár több százezer forintot is spórolhatunk. Ez a különbség abból fakad, hogy például vannak bankok, ahol ingyenes elő- és végtörlesztést kínálnak, és míg valahol az induló költségekből engednek, máshol a lakástakarék alapú előtörlesztést teszik ingyenessé, ami óriási megtakarításokat eredményezhet hosszabb távon.

A CSOK lakáshitel feltételei

Az alapvető feltételek tekintetében a CSOK lakáshitel kapcsán támasztott követelmények teljesen megegyeznek a piaci kamatozású megoldásokéval, azonban van két olyan speciális kritérium, aminek meg kell felelnünk.

1. Jogosultak legyünk a Családi Otthonteremtési Kedvezményre!
2. Hitelképesnek kell lennünk!

Ebből következik, hogy a CSOK kritériumainak való megfelelés még nem jelenti eleve azt, hogy a kapcsolódó támogatott lakáshitelt is megkaphatjuk. A CSOK ugyanis egy vissza nem térítendő támogatás, aminek az igényléséhez nem szükséges hitelképesnek lennünk, tehát akár még KHR listán is lehetünk, a támogatás összegére gyermekek után jogosultak leszünk. 

Ellenkező esetben azonban ez már nem működik, ha tehát nincs munkahelyünk, van már kölcsönünk, esetleg rossz adósnak minősítettek minket korábban, akkor a CSOK lakáshitelt is elfelejthetjük.

Lakáshitel falusi CSOK mellé

A falusi CSOK a hagyományos CSOK egy specializált típusa, melyet kifejezetten kistelepüléseken élők számára álmodtak meg azért, hogy a falvakban vagy tanyákon élő családok lakhatását is megsegítsék egy kicsit. Felmerül tehát a kérdés, hogy ennél a támogatási tételnél is lehet CSOK hitelt igényelni?

Természetesen, ugyanolyan fix 3 százalékos kölcsönt vehetnek igénybe a családok abban az esetben, ha korábban még nem kértek ilyen hitelt. A feltételek és az összegek ilyen esetekben is megegyeznek a fentiekben jellemzett hagyományos CSOK kritériumaival, egyetlen különbség, hogy ez kizárólag használt ingatlan vásárlására vagy korszerűsítésére igényelhető, új építésre már nem.

Gyakran ismételt kérdések

Mekkora időtartam szükséges a munkaviszony terén a lakáshitel igényléséhez?

Noha bankonként eltérhet az időtartam, azonban az alkalmazottak esetében általában 3 hónap folyamatos munkaviszony igazolása szükséges. Lényeges ezen a téren, hogy határozatlan időre szóló szerződésünk legyen, vagy rokkantnyugdíj esetében megfelelő papírunk arról, hogy az a véglegesített állapotunk.

Mennyi lakáshitelt kaphatok?

Hogy mekkora összegű lakáshitelt igényelhetünk, az jellemzően mindig az igazolható jövedelemtől, illetve a jelzáloggal terhelt ingatlan forgalmi értékétől függ. 

A magyar bankok erre találták ki a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatót, vagyis a JTM-et, ami meghatározza azt, hogy az igénylő keresete mekkora havi kiadást enged meg a lakáshitel tekintetében. 

Példának okért, az 500 ezer forintos nettó havi jövedelem alatt a törlesztőrészletek jellemzően soha nem haladhatják meg a kereset 50 százalékát, sőt a bankok ehhez mérten inkább negatív irányban térnek el, gyakran csak 30-40 százalékot engedve. 

Aki tehát havi 300 ezer forintot keres nettóban, annak a havi törlesztőrészlete soha nem haladhatja meg a 150 ezer forintot, tehát csak akkora összegű lakáshitelt vehet fel, ami az adott futamidőn belül ebbe a keretbe belefér.  

KATA vállalkozó is kapható lakáshitelt?

Mivel egy KATA vállalkozás teljes értékű kereseti formának tekinthető, ezért természetesen az ilyen formában érkező jövedelem teljes mértékben elfogadható a bankok számára a lakáshitel felvételekor, azonban a jövedelem kiszámításakor bonyolultabb a helyzet, mint az alkalmazotti jogviszony kapcsán.

Egy KATA vállalkozó ugyanis az alapján igényelhet lakáshitelt, hogy mennyit számlázott le korábban, de sajnos Magyarországon a bankok nagyon eltérő gyakorlatot folytatnak azzal kapcsolatban, hogy miként állapítják meg a kisadózók átlagjövedelmét. Általában három gyakorlatot különböztetünk meg egymástól, melyek a következők:

1. A bankok a NAV által kiállított jövedelemigazolás összegét – ez már önmagában csak a számlaérték mindössze 60 százaléka – elosztják 12-vel, amiből megkapják a nettó jövedelmet.
2. Gyakori módszer még, hogy a NAV jövedelemigazolásán található összegből még levonják a kisadózók által az államnak maguk után fizetett járulékokat (ez általában 50 ezer forint, de lehet 25 és 75 ezer is), majd ezt osztják el végül 12-vel.
3. Vannak olyan bankok is Magyarországon, akik egyedileg számolnak a KATA vállalkozóval, méghozzá szintén a NAV jövedelemigazolás összege alapján, de a képlet ilyenkor pénzintézetenként változhat.

Ezen felül a KATA vállalkozóktól gyakran elvárás egy teljes egészében lezárt pénzügyi év – tehát 12 hónap aktív státusz –, de sok helyen hajlamosak eltekinteni ettől.

Számít-e a kismama jövedelme a lakáshitel felvételekor?

Ezen a téren szintén többféle eltérő gyakorlatot figyelhetünk meg a magyar bankok kapcsán. Vannak olyan pénzintézetek, ahol a kismama nettó jövedelme tekinthető a normának a hitelbírálatkor abban az esetben, ha a munkáltató hajlandó nyilatkozni róla: pontosan mikor veszi vissza dolgozni az illetőt, illetve az anyuka is kijelenti, hogy ezt elfogadja.

Vannak olyan bankok is itthon, ahol nem kérnek munkáltatói nyilatkozatot, ellenben a kismama aktuális nettó jövedelmét csak 70 százalékkal csökkentve számítják bele a hitelügyletbe.

Sajnos akadnak olyan pénzintézetek, ahol csak a GYES összege a mérvadó. Ez azért lehet nagy baj, mert a GYES önmagában másodlagos jövedelem, azaz erre nem lehet lakáshitelt felvenni, tehát az illetőnek szüksége lesz adóstárs bevonására, akinek legalább minimálbérrel kell rendelkeznie.

Külföldi jövedelem is megfelelő egy lakáshitel igényléséhez?

Nem minden banknál, és erre nagyon fontos odafigyelni! Vannak pénzintézetek, ahol nem okoz problémát a külföldi jövedelem, azonban néhol a külhoni keresetet különböző okok miatt elutasíthatják.

Szociális ellátásban részesülő is kaphat lakáshitelt?

Bár a szociális ellátás is egyfajta rendszeres jövedelem, és az ápolási díjat néhány bank elfogadja abban az esetben, ha a havi nettó bevétel ilyenkor 100 ezer forintnál nagyobb a végösszeg, de amennyiben ennél kevesebbről van szó, akkor minden esetben adóstárs bevonására van szükség.

Nyugdíjasok is igényelhetnek lakáshitelt?

Természetesen, azonban ilyenkor rendkívül lényeges az igénylő életkora a rendszeres nyugdíj összege mellett, aminek el kell érnie a mindenkori nettó minimálbért. A legtöbb bank úgy kalkulál a nyugdíjasokkal, hogy csak akkor vehetnek fel lakáshitelt, illetve csak olyan feltételek mellett, ha a futamidő végén nem töltik be a 75 éves életkort, ami néhány pénzintézetnél sokkal szigorúbb is lehet.

Meddig tart, amíg megkapjuk a lakáshitelt?

Bankja válogatja, hogy mekkora lehet egy lakáshitel lebírálási ideje. Átlagosan 1 hónap, de a teljes folyamat gyakran még tovább, akár másfél-két hónapig is elhúzódhat, abban az esetben, ha valami kivetnivalót vagy problémát találnak, hiszen ilyenkor mindig majdnem elölről kell indítani a folyamatot. 

A felvételi időszakot természetesen tovább növelheti például a CSOK támogatás igénylése és olyan tényezők is, mint az extra adóstársak bevonása vagy az önerő helyett a plusz ingatlanfedezet kérése.

Mikor változik egy lakáshitel havi törlesztőrészlete?

Fix kamatozású lakáshitelnél soha, de más esetben sem törvényszerű, hogy jelentős változást tapasztaljunk, azonban tudni kell, hogy egy 15-20 éves futamidő esetén többször is módosulhat a havi törlesztésünk, méghozzá nemcsak negatív, hanem pozitív irányban egyaránt.

A törlesztőrészlet összege általában a kamatperiódusok idején változik, amit számolhatunk hónapokban, de akár években is, erről a banknak a felvételkor mindig pontos tájékoztatást kell adnia. Főként a forintosított devizahitelek esetében jellemzőek a háromhónapos újraszámolási ciklusok, melyek a havi törlesztés módosulásával járnak.

Mekkora futamidővel vegyük fel a lakáshitelt?

Ez egy olyan kérdés, amit mindenkinek magának kell tudnia, hiszen vannak, akik egyszerűen nem tehetik meg, hogy csak 10 évre vegyenek fel egy ilyen kölcsönt, hiába szeretnék mielőbb letudni fizetési kötelezettségüket.

A mai lakáshitelek esetében a futamidő néhány hónaptól akár 35 évig is terjedhet, de ilyen hosszúra csak nagyon indokolt esetben érdemes elhúzni a törlesztést, mert minél nagyobb a futamidő, annál több kamatot kell fizetnünk a banknak.

Mivel a havi törlesztőrészletek összege alapvetően befolyásolja a futamidőt, ezért mindig nekünk kell tudnunk, hogy mennyit tudunk bevállalni, mekkora összeget tudunk kivenni a családi kasszából, hiszen nem szabad elmenni a határainkig, amit a JTM miatt ma már a bankok sem engednek.

Mekkora önerő kell a lakáshitel felvételéhez?

A bankok kínálatában tapasztalhatunk ugyan eltéréseket, de általánosságban a mai lakáshiteleknél 20 százalék önerőt követelnek meg a pénzintézetek, tehát egy 10 millió forintos használt lakás esetében 2 millió forintról van szó.

Kaphatunk lakáshitelt önerő nélkül?

Vannak hivatalos kiskapuk, melyek lehetőséget adnak arra, hogy önerő nélkül tudjunk lakáshitelt felvenni. Ehhez ingóságok, de még inkább lakható, elkészült ingatlanok bevonására lesz szükségünk, melyekre ugyanúgy jelzálogjogot jegyeztetnek be a bankok.

Érdemes tehát kétszer is meggondolni, hogy egyszerre több ingatlant kockára teszünk, pláne annak fényében, hogy a fedezetül szolgáló házak, nyaralók és egyebek esetében csak forgalmi értékük mindössze 80 százalékát veszik a bankok.

Igényelhető jelzáloghitel jövedelemigazolás nélkül?

Bár a bankok számára maga az ingatlan jelenti a fedezetet, azért nagyon fontos a felvett összeg visszafizetése szempontjából az, hogy biztos munkahelyünk legyen, amit igazolnunk is kell. Így tehát adja magát a válasz, hogy jövedelemigazolás nélkül nem lehet jelzáloghitelt igényelni.

Nyilvánvalóan vannak könnyítések, bevonhatók adóstársak és másodlagos jövedelmek, azonban különösebb kiskapuk már nincsenek, tehát a jövedelemigazolás a fix munkahely megléte mellett elengedhetetlen.

Lakáshitel vagy személyi kölcsön?

Sokak számára általános kérdés, hogy lakáshitelt vagy személyi kölcsönt válasszanak egy ingatlan megvásárlásához, felépítéséhez vagy egy már meglévő ház felújításához.

Fontos tudni ezen a téren, hogy a személyi kölcsönök szabad felhasználásúak, ha nem a jelzáloghiteles megoldását választjuk, akkor még jelzálogjog sem kerül bejegyzésre, azonban ilyen formában 10 millió forintnál nem nagyon tudunk többet igényelni, azt is csak 10-15 év futamidőre.

Nagyobb probléma azonban, hogy a személyi kölcsönök jellemzően sokkal drágábbak, mint a lakáshitelek, ezáltal magasabb kamattal rendelkeznek, sokkal többet kell visszafizetnünk velük a banknak, vagyis nem éri meg mérlegre állítani egymással a kettőt.

Egyedül az jelent alternatívát, ha például csak néhány millió forintunk hiányzik egy lakás megvásárlásához – és nem akarunk jelzálogjogot az ingatlanra –, illetve felújítanánk egy meglévő házat, amihez elég lenne 1-2 millió forint is.

Kaphatunk lakáshitelt KHR listásként?

A KHR lista, azaz a korábbi BAR lista utódja azokat az adósokat tartalmazza, akiknek volt már problémájuk egy hitel visszafizetésével, illetve egyéb olyan esetük egy bankkal, ami megkárosította őket. Ha valaki aktív KHR listán szerepel, az a jelenlegi magyar jogszabályok értelmében garantáltan nem kaphat lakáshitelt, illetve más egyéb kölcsönt sem.

Ha rendezte korábbi státuszát, akkor is még legalább egy évre passzív megjelöléssel szerepel a listán, ami egyfajta figyelmeztetés lehet a bankoknak. Esetükben már van esély hitelfelvételre, de a gyakorlatban az a jellemző, hogy lakáshiteleket még ilyenkor sem szívesen osztogatnak a pénzintézetek.

Miért szükséges a közjegyzői okirat a lakáshitelnél a jelzálogszerződéshez?

Ennek az oka nem más, minthogy a bank bebiztosítsa magát egy esetleges rossz adóssal szemben. Amennyiben ugyanis a jelzálogszerződés közjegyzői okiratba kerül, akkor problémás törlesztés esetén a bank azonnal a bíróság elé tudja vinni az ügyünket, így az gyorsan végrehajtható lesz, tehát a pénzintézet nehézségek nélkül juthat hozzá a kölcsönösszeghez, azaz elárverezheti az adott ingatlant.

Mitől függ lakáshitel felvételekor az ingatlan értéke?

Egy lakáshitel felvételekor egy ingatlannak kétféle értéke lehet, így beszélhetünk

• forgalmi
• és hitelbiztosítéki értékről.

A forgalmi érték ezek közül egy olyan piaci ár, amiért éppen akkor az adott ingatlan eladható. Ezt nyilván befolyásolja az állapot, a fekvés, de sajnos gyakran a kereslet és a kínálat is, ezáltal hiába van egy olyan házunk, ami Pest megyében 30-40 milliót érne, ha vidéken 10 millió a reális értéke.

A hitelbiztosítéki érték ezzel szemben az ingatlan valós értékének a 80 százaléka, amit az ingatlanbecslő állapít meg. Ezzel kapcsolatban nemcsak az állapot vagy a fekvés a befolyásoló tényező, hanem az is, hogy a későbbiekben mi idézhet elő értékcsökkenést. Ez az összeg azért fontos a banknak, hogy így határozzák meg, mekkora kölcsönt kaphatunk.

Módosítható utólag a lakáshitel futamideje és törlesztőrészlete?

Igen, azonban ilyenkor mindig szerződésmódosításra kerül sor, aminek költsége van, ezt a költséget pedig minden bank az ügyfélre hárít át ilyen esetekben.

Ki tudom fizetni előbb a lakáshitelt?

A magyar bankok többsége lehetőséget ad arra, hogy részlegesen vagy teljes összegben előtörleszthessük lakáshitelünket, azonban fontos kiemelni, hogy ennek ilyenkor mindig extra díja van, ezáltal előfordulhat az is, hogy ilyenkor ki kell fizetnünk olyan költségeket, melyeket a kölcsön igénylésekor egy akció részeként elengedtek.

Van lehetőség a lakáshitel kiváltására?

Amennyiben más banknál vettünk fel korábban lakáshitelt, de kifejezetten előnytelen feltételek mellett, akkor természetesen ennél a kölcsöntípusnál is élhetünk a hitelkiváltás lehetőségével. Ez különösen a régen felvett lakáshitelek mellett nagyon jó döntés, hiszen egy kedvezőbb cserével csökkenthetjük a futamidőt, de még a havi törlesztőrészleteket is.

Hány részletben kapjuk meg a lakáshitelt egy új ingatlan építésekor?

Az új ingatlan építése minden lakáshitel esetén külön elbánásmód alá kerül, aminek az oka nem más, minthogy a tulajdonosnak, illetve a kivitelezőknek jellemzően nem azonnal van szüksége a teljes végösszegre, hanem fokozatosan. Ebből következik, hogy jellemzően a ház készültségi foka határozza meg minden esetben, hogy mekkora részletekben kapjuk meg hitelünket. Ennek megállapításához minden esetben a bank szakértőjét kell értesíteni, aki helyszíni szemlézést követően tudja jelezni a pénzintézetnek, hogy hol tartanak a munkálatok, illetve mikor kerülhet kiutalásra a következő részlet.

Mit nevezünk foglalónak egy lakáshitel esetén?

A foglaló egy lakáshitel felvételekor mindig alátámasztja, hogy elkötelezzük magunkat az adott ingatlan megvásárlása kapcsán, ebből következik, hogy jellemzően csak használt- vagy új lakás esetén élhetünk a lehetőséggel. 

A foglaló kifizetésekor az eladónak kifizetett összeg később mindig levonásra kerül a vételárból, és bár mértékét nem kötik jogszabályok, de a gyakorlat alapján többnyire a végösszeg 10 százalékát jelenti.

Fontos tudni ezen a téren, hogy amennyiben a szerződéskötés a vevő hibájából meghiúsul, akkor a befizetett foglaló elveszik, amennyiben viszont az eladó hibájából nem jön létre az üzlet, akkor az összeg kétszeresét kell visszafizetnie.

Ha a felek közös megegyezéssel lépnek vissza, esetleg olyan okból kifolyólag nem köttetik üzlet, amiért sem az eladó, sem a vevő nem okolható, akkor a foglaló egy az egyben visszajár a fizetőnek.

Mi az az előleg egy lakáshitelnél?

Az előleg minden esetben a vételár legelső részlete, melynek összegéről az adásvételi szerződésben állapodhat meg az eladó és a vásárló. Nem kötelező előleget kérni egy ingatlan vásárlásakor, ha viszont van, akkor az így kiadott összeget természetesen az eladónak le kell majd vonnia a vételárból. Bármilyen okból is hiúsul meg az adásvétel, az előleget a vásárlónak mindig vissza kell kapnia.

Mi a foglaló és az előleg közti különbség?

A lakáshitel, illetve lakásvásárlás kapcsán nagyon fontos ismerni, hogy mi a különbség a foglaló és az előleg között, hiszen egyáltalán nem mindegy, mit írunk alá az adásvételi szerződésben. Bár mindkét összeg később levonásra kerül a vételárból, azonban nem árt tudni, hogy a szerződéskötés meghiúsulása esetén az előleget mindig visszakapjuk, azonban a foglalót elveszíthetjük, ha az üzlet a mi hibánkból kifolyólag nem valósult meg.

Fontos a gyermekvállalás kérdése a lakáshitel igénylésekor?

Manapság sajnos sokan összekeverik a Családi Otthonteremtési Kedvezmény feltételeit a lakáshitel kritériumaival, ennek megfelelően gyakori kérdés, hogy kell-e gyerek egy ingatlanvásárlási célzatú kölcsön igénylésekor? Természetesen nem, jelenleg egyetlen magyarországi banknál sem feltétel egy közönséges lakáshitel igénylésekor az, hogy legyen gyermekünk, de még vállalást sem kell kitöltenünk arról, hogy bizonyos időintervallumon belül családot alapítunk. Ez a kérdés csak abban az esetben fontos, ha babaváró hitelben gondolkozunk, illetve szeretnénk igénybe venni a CSOK-ot, illetve a CSOK lakáshitelt.